フィリピンコンド購入

フィリピン不動産購入記です。1)フィリピンの不動産を購入した経緯、2)現地弁護士とのやり取りとその後の顛末の2シリーズに分けてまとめます。これからフィリピンへの投資を考えている方に参考にしてもらえればと思います!

フィリピンの不動産を購入した経緯

フィリピン不動産購入のきっかけ

こんにちは、バンブです!

サンフランシスコ近郊で2年ほど駐在員をしていた頃、同僚の誘いもありたくさんの自己啓発セミナーに行きました。T Harv EkerのMMIや、不動産つながり言えばアメリカのTax lien投資などのセミナーもありました。共通するメッセージ(コンサルプログラムの大セールを除く)は、『複数の収入源を持とう』でした。

それらのセミナーに感銘を受けて帰国した30歳そこそこの僕はもう投資熱ムンムンでした(笑
アメリカのセミナーってとにかく盛り上げるんです。出席者たちも興奮状態でそれこそムンムンです。その熱が抜けきらないまま帰国したんですね。2013年の夏ごろでした。

当時、インターネットで海外の不動産情報を調べると、東南アジアの不動産は軒並み値上がりしていて、各国は外国人投資家の流入を止めにかかっていることが判りました。そんな中、国の将来性の割に出遅れ感があることを売り文句にフィリピン不動産は広告されていました。どんどん買い増していくイメージだった僕にとっては、将来、門戸が閉じてしまうのは困るので必然的にフィリピンに着目することになりました。

将来性の根拠はおおむね以下のような感じです。

  • 人口ボーナス期への突入 = 急激な経済成長の開始
  • 一人当たりGDP3,000ドル目前 = 〃
  • 世界一のBPO産業の発展 = 雇用増による生活水準の向上
  • 海外出稼ぎフィリピン人の送金額の増加 = 底堅い内需

経済的に出遅れた理由としては、長期にわたった独裁政権の影響で中間層が薄いことなどが要因と言われていました。これは今もあまり変わっていないです。

こういった状況もあり、当時の自分はあまり深く考えもせず『フィリピンは買い』という意識を強くしていました。

契約した物件の概要

物件は海外不動産を扱うフォーランドという代理店で紹介してもらいました。3年後をめどに建つツインタワー7階の一室で、23平米ほどのスタジオタイプです。

購入にかかった費用をまとめるとおおむね以下の通り。

単位1,000ペソ 千円単位
a.物件価格 2,439 5,365
b.仲介・予約手数料 150 330
c.値引き (125) (275)
abc合計 投資総額 2,464 5,420

これは3年後の2017年完成予定で、頭金は30%(予約手数料を含めて757千ペソ、1,665千円)、残金(1,707千ペソ、3,755千円)は竣工時精算という条件で契約を締結しました。価格帯としては中程度かなと思っています。日本人のフィリピン投資の中心は駐在員が住みそうな広くてサービスの充実した高級な物件が中心です。私は、現地の人たちや日本人の語学留学者もターゲットにできる価格帯としてこれを選択しました。

ツインタワーはマカティの北東に位置するオルティガスというビジネス地区。メトロマニラでマカティCBDに次ぐビジネス地区です。アジア開発銀行やサン・ミゲル社が拠点を構えていて、これからが楽しみな地域と言えます。

契約時に必要な書類や作業

契約に必要な作業は以下の通りで、書いてみると意外にシンプルです。

  • 身分証2種類(パスポート・免許証でOK)
  • 契約書の全ページにサイン
  • 契約書の認証のため公証役場などを訪問
  • ペソで頭金と予約手数料を送金

最後のペソの送金には時間がかかります。契約書の認証については、以前はフィリピン大使館に出向いて領事認証というのを受ける必要がありました。2019年5月にフィリピンがハーグ条約に加盟したことで、これが不要となり、比較的どこにでもある公証役場で認証を受けるだけで同じ効果を得られるようになりました。

契約の相手方はフィリピン現地のデベロッパーです。フォーランドは仲介してくれるだけで、仲介契約を投資家と結ぶことでサポートをしてくれます(サポート契約料は上表とは別に21万円)。書類の手配やデベロッパーとの交渉、何をいつまでにやるかなどは基本的にフォーランドとのやり取りとなります。

正直なところ、英語でのコミュニケーションに問題がないのであれば、デベロッパーと直接やり取りするのもアリだと思います。

待てど暮らせど

プレビルドのリスク

プレビルド物件のリスクも認識しておく必要がありますね。1-3は自分ではコントロールできないリスク、4・5は自分側が起こすリスクです。1-3はデベロッパーの事業規模等をよくスクリーニングすることで小さくすることができるので、契約前によく検討しましょう。

  1. デベロッパーの資金ショートによるプロジェクトの中止・延期
  2. 現地要因による遅延
  3. 法令の変更
  4. 引き渡し時の精算資金の不足
  5. 経済環境、投資戦略の変更による早期売却

契約後のやり取り

さて、契約後ですが、デベロッパーから時々写真入りで進捗連絡のメールがありました。これがまた月次レポートを装った不定期レポート(笑)で、3か月連続で来たかと思うと、次の半年はパタリと来なかったり。

そんなときはフォーランドの出番。サポートに電話すると工事の進捗現地に確認した上で教えてくれます。2016年頃から、竣工予定が少しずつ後ろ倒しになるコメントが付されるようになりました。2017年という竣工予定はあくまで契約上設定した『予定』に過ぎないというのがデベロッパーの立場です。

サポート役のフォーランドは、契約締結サポートがメインであり、その後はこちらが困ったことの解決をサポートするというポジションです。したがって、向こうから何か積極的に情報提供してくれたり、採るべきアクションを教えてくれたりを期待はできません。

そういう意味でも直接やり取り、もしくは第2編【契約変更編】の方法が使えるのではないかと今は思っています。

撤退も視野に入れて

結局のところ、これを書いている2019年9月時点で引き渡しは終わっていません。
2018年後半から、待てど暮らせど完成しない状況にがまんができなくなってきました(というか、十分我慢したと思います)。

らちが明かない状況で、頭金を捨ててキャンセルしようと考えました。なぜなら、竣工時の残金支払いがあるおかげで塩漬けになってしまう資金があるからです。塩漬け状態を解消できるならその方が良いのでは?との考えでした。実際に、フォーランドにもキャンセルならば頭金は放棄せざるを得ない契約だと言われました。キャンセル書類も取り寄せてサインして、後は返送するだけという状態でした。

ここからが僕的には劇的な展開で、何でもっと早くそうしなかったのかと思うくらいです。
キャンセルして頭金を放棄するのは簡単だけど、せっかくならもっと面白い展開にできないか考えようとふと思ったんです。

そこからの展開は第2編【契約変更編】で!

第2編【契約変更編】はコチラ!

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