フィリピン不動産2

フィリピン不動産購入記です。1)フィリピンの不動産を購入した経緯、2)現地弁護士とのやり取りとその後の顛末の2シリーズに分けてまとめます。これからフィリピンへの投資を考えている方に参考にしてもらえればと思います!

 今回は2)現地弁護士とのやり取りとその後の顛末をまとめています。

なぜ契約変更なのか?

こんにちは、バンブです!

フィリピン不動産を購入したものの、完成予定が延びに延びてガマンの限界!という話を前回公開しました。

購入契約までの経緯はコチラをご覧ください!

フィリピンの法律を知る

可能性はその存在を信じた時から拓けるものだと思います。

頭金を放棄してキャンセルするのはいつでもできるから、少しでも取り返す方法は無いかと調べました。すると、

 『マセダ法』(Maceda Law)なる法律があるとの情報。

これは2年以上分割払いをした人が購入をキャンセルした場合、デベロッパーは既払い額の50%以上を返還しなければいけないという法律です。なんと厳しい(デベロッパーにとって)!

さらに大切なことは、この法律はいかなる契約上の規定もこの法律に反するものは無効であると明示しています。僕の契約書にもキャンセル時の返金は無い旨の規定があります。

僕の場合2年間分割払いはしていないけど、2年以上前に前払いしているのだから同じことだと勝手に解釈し、これは使えるかもと気持ちが昂ったのは言うまでもありません。

フィリピンの弁護士へ相談

僕はラッキーでした。なぜなら、サンフランシスコ近郊に駐在していたとき、同じグループ会社のマニラ支店から駐在で来ていた人がフィリピンの弁護士でした。同じ境遇だった僕と彼はとても仲が良く、当時はお互いをbrotherと呼び合う関係でした。

その彼も僕の帰国後にフィリピンへ戻り、現地の友人と法律事務所を設立していることを知りました。アメリカにいるとき、彼が良く言っていました。

『フィリピンの弁護士の社会的地位はとても高い。弁護士資格のメリットは計り知れない。』

れはチャンスだと思いさっそく連絡してみると、二つ返事で協力してくれるとのこと。まずは状況を教えろと返信がありました。

友人だからという理由ではなく、本気で取り組んで欲しいと思っていました。そこで、それまでの経緯の説明に加えて、報酬の提示をしました。成功報酬として、返還額の半分を払うと。

弁護士を仲間につける

契約書やこれまでの支払明細を弁護士に渡し、正式に協力してもらえるか調査を頼みました。数日して、引き受けてくれることになりました。そして、成功報酬の返還額の半分は一笑にふされ、通常よりも低い料率でやってくれることになりました。

この時点で、僕の願いは少しでも取り返せることでした。

弁護士とデベロッパーの交渉

弁護士と契約し、デベロッパーとの交渉スタートです。交渉の経過はメール連絡とともに、常に掲示板のような共有スペースに公開してくれます。

それで知ったのですが、なんとあっさりデベロッパーは非を認めました。

今後の解決策として挙がってきた妥協策は2つ。弁護士から提示しデベロッパーが同意したものです。

  1. 即時50%返還でキャンセル
  2. 工事がより進行しているツインタワーのもう一方の部屋へフリーアップグレード+α


この2つ目が非常に良い条件で、①7階⇒20階の部屋へ、②25平米⇒29平米へ。さらに、③2020年1月に引き渡しできない場合、頭金は全額返還。この3つを合わせています。

この③があるということは、完成にかなり自信があることが伝わってきます。そして、自分としては、各手数料を負担しただけで、最大の既払い額である頭金を守ることができるメリットがあります。ダウンサイドがありません。

僕は当初のできるだけ取り返してキャンセルという方針を転換して、この2番目のオプションを採ることにしました。

遅延の原因

ちなみに、この交渉の過程で、当初契約した建物の工事遅延の原因も明らかになりました。なんと、土地所有者との交渉がまとまらず用地取得が予定通り行っていないとのこと。用地取得のメドが立たないままプロジェクトを進め、それを隠してただ延期していたとは恐ろしいことだと思います。

これも途上国ならではのリスクと言っても良いでしょう。

弁護士とのその後のやりとり

再度契約し直すことになりましたが、さすが現地の弁護士なのでサクサク進みます。契約書全ページへのサインなどは同じです。

今回新たに婚姻の証明を求められました。住民票に配偶者の記載があるが、日本語しかないとので該当箇所に印をして返しました。弁護士の方でデベロッパーを説得し、これでOKとなりました。

また、契約書の認証で、当初はフィリピン大使館に行くように言われました(当初契約時も行きました)。非常に忙しい時期だったので渋っていたところ、弁護士によるフィリピンでの認証で何とか終わるよう話をまとめてくれました。

こういったことは、現地の制度や交渉のツボを心得ている弁護士だからこそできることだと思います。非常に頼もしい協力者を得られたと今でも思っています。

今後について思うこと

この投資は売却して手じまいにしようと思っていました。なぜなら賃貸付けが難しいからです。マカティであればエイブルなどもあり、対応してくれる可能性もありましたが、オルティガスということで断られてしまいました。

ここにきて、弁護士とのツテがあり、さらにほかにも協力してもらえそうな人がいることがわかってきたので、賃貸付けまで経験してみようかと思っています。また、むしろ他物件にも手を出して、現地の人たちを巻き込んだビジネスにしても面白いと思い始めています。

まとめ

まだ引き渡しも受けていませんし、不透明な部分は多いですが今は賃貸付けして運営する方向で考えています。もし読者の方に協力していただける方がいればぜひご連絡ください。

また、同じようなことでお困りの方がいれば一度ご相談いただければ何かお役に立てるかもしれません。お問い合わせから連絡ください!

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